先问大家一个问题：你们觉得什么叫“宜居”？
可能很多人会说，宜居就是拥有一套好房子。
确实。
这也是为什么，每年开春，楼市都会迎来“金三银四”的小高潮。
来自我爱我家的数据显示，大年初八复工以来，杭州楼市成交量、带看量、挂牌量全线上涨。2月24日-28日，三项指标同比分别上涨了34%、37%和33%。
甚至为了给楼市再添把火，杭州不少区县近期都出台了购房补贴政策。比如3月6日至31日，凡购买余杭区新建商品住宅的，办不动产权证后即可获得5万元补助。
这一波的楼市“小阳春”也传导到了土地市场。
3月3日，良渚新城一口气推介了21宗优质土地，其中涉宅用地8宗，总面积达到651亩（详见《玉湖十年，“城北封面”的价值复盘》）。
展开剩余83%3月6日，城东新城一宗宅地经109轮竞价，最终保利以32.24亿元、溢价率51.08%、楼面价44985元/㎡竞得，刷新板块地王。
但，如果简单地把“宜居”等同于拥有一套好房子，那最多只能算说对了一半。在我看来，好房子只是宜居的硬件，而宜居的软件则是优质的物业服务。
不过，相比舆论对于楼市地段、品质、价格的超高讨论度，大家对于物业的关注就要小得多，相关的知识盲区、信息差则要多很多——业内人士告诉三土，接近90%的业主在挑选物业公司时，只知道看价格或者看品牌。
结果就是，很多小区明明交付时富丽堂皇，又是露天泳池，又是进口名木，但入住几年后，泳池也干涸了，绿植也因为物业缺乏管理沦为杂草丛。杭州知名电视节目1818黄金眼上，经常能看到此类报道，绝大多数都是关于业主和物业闹矛盾的。
可见，选对物业真的太重要了！
正巧，最近位于余杭区的碧景园小区刚刚完成物业的续聘工作。另外，山语凤鸣府、圆乡名筑等几个小区的选续聘工作也正在进行中。
和别的楼盘不同，余杭这几个小区的物业选续聘工作乃依规而行，过程中得到了专业机构的指导，以及行业专家的把关。
这里说的“规”，指的是2022年12月试行、2024年3月正式印发的《余杭区续选聘物业服务人指导规则》。它也是浙江省内首个系统性、规范化的物业续选聘专项指导规则。
之所以要出台这《续选聘规则》，是因为余杭作为“浙江第一区”和杭州的城市新中心，这些年伴随城市化的高歌猛进，住宅小区数量也是快速增长。据统计，目前全区住宅小区已经突破400个。
但是相比房地产销售环节，作为后道环节的物业领域，存量房的续选聘一直以来缺乏制度规范，行业存在诸多乱象：
比如业委会因为缺乏专业指导，无法寻觅到合适的物业；又比如在选聘物业的过程中，业主意见不统一，使得工作推进困难，也容易引发争议和纠纷。
不少小区频繁更换物业公司，搞得业主、业委会、物业公司几方都精疲力尽、怨声载道。
为了解决这些问题，同时也更好地规范物业选续聘行为，余杭区住建局于是牵头制定了这个《续选聘规则》。
《续选聘规则》明确划分了镇街、居委会（村委会）、业委会、第三方咨询机构、物业服务企业等多方职责，并在续聘及选聘物业服务人员的操作流程、选聘与竞聘要求、交接和备案等方面做出明确规定。
比如，针对业主信任问题，构建起余杭区物业管理事务咨询服务企业（第三方咨询机构）名录库、物业招投标专家库，并配套专属抽取系统，形成了物业续聘选聘的“两库一系统”支持体系。
余杭区物业行业协会相关负责人告诉三土，参与每次选续聘工作的第三方机构、评审专家全部由“系统选择”，并且全程录音、录像存证，做到有据可循，从根源上杜绝了暗箱操作的可能。
又比如，针对物业公司服务水平参差不齐， 《续选聘规则》推出抽取3名评审专家与1名业委会代表、1名社区代表组成5人评审委员会的方法，通过综合评分，为择优聘用物业服务人员提供候选名单。
《续选聘规则》遵照评定分离原则， 评审委员会只负责对竞聘物业公司开展专业度评审打分，评出前2位候选名单， 提交业主委员会及全体业主。至于最后究竟聘请哪一家物业，则交由全体业主投票表决确定。
这样做实现了专业评审与业主决策相分离、相衔接，既保障竞聘评审的专业性、公正性，又充分尊重了业主知情权、参与权与决定权，让物业续聘选聘全过程更规范、更可信。
应该说，《续选聘规则》的出台，有效弥补了《浙江省物业管理条例》《杭州市物业管理条例》等条例中对“续聘、选聘物业工作具体操作”并无规范管理的空白。
据了解，自《续选聘规则》施行以来，已先后协助棕榈湾、湖山帝景湾、新南湖绿苑、星未来云邸等34个余杭住宅小区顺利完成了物业选续聘工作，受到了广泛好评。位于良渚的天阳棕榈湾小区业主，甚至还给区物业行业协会赠送了锦旗，感谢他们帮助小区解决了困扰多时的难题。
棕榈湾小区是《续选聘规则》试行后的首批示范小区。
此前，因为嫌卫生环境差、电梯频繁故障等问题，业主与物业闹得很不愉快，决定更换一家。但是在业委会启动选聘程序后，又因为业主意见难以集中，加之物业费涨价等引发各种质疑，选聘物业工作从正常的三个月时间拖延至五个半月，甚至还闹出业主找电视台直播“揭露物业选聘黑幕”的事件。一番“闹剧”过后，选出的新物业运营不到一年，又被业主“赶下台”。
《续选聘规则》颁布后，业委会第一时间向棕榈湾社区申请，试一试按照《续选聘规则》来招募新物业。在区物业行业协会协助下，通过系统抽取第三方、评审专家等规范化流程，很快就选出了新的物业。而新物业入驻仅十余天，便完成了绿化防虫、楼道玻璃清洗等问题整改，赢得了业主的认可。
如今，当初选出的物业公司服务已进入第三年，各方反馈都比较满意。
事实上，类似棕榈湾小区的故事还有很多，它们也让大家看到了余杭作为杭州城市新中心的另一面。过去，外界对于余杭的关注主要集中在GDP总量、中轴线建设、地王红盘等硬件方面。但是《续选聘规则》的首创及实践表明，余杭的软件环境也正在追上，并开始领跑杭州全市。难怪余杭每年都是杭州外来人口流入最多的区域。
这样的余杭正规实盘股票配资平台，确实“宜居”。
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