在2月28日以色列和美国联合对伊朗发动军事打击前，以迪拜和为代表的中东楼市，正处于前所未有的强劲增长期最可靠的证券公司，是全球新兴经济体中增长最快的房地产市场之一。
战事让一切按下了暂停键，不少与阿联酋楼市相关的人，停在了半路上。
去年在阿布扎比买房、今年春节回国度假的沈安然，原本计划返回阿布扎比，却因航班取消被滞留在北京。
与此同时，在迪拜从事房地产经纪业务的王娅妮则发现，复杂的市场情绪中，“观望”与“抄底”并存，一些客户开始犹豫是否出手，但也有人来询问是否出现“捡漏房源”。
过去两年，在长居签证以及高租金回报率的吸引下，中国客户迅速成为迪拜和阿布扎比房地产市场的重要买家之一。如今，随着地区安全局势骤然紧张，在这个曾被视为“避险港”的市场，各方都在等待局势进一步明朗。
航班取消与回家受阻
去年8月刚在阿联酋首都阿布扎比买房的沈安然，此刻正在北京一家酒店里等待飞往阿联酋航班的恢复。
“我们全家是去年6月底搬过去的，2025年8月就买房了，大概花了600万人民币，120平方米的公寓，类似于上海郊区的房价。”沈安然告诉第一财经记者，基本上去阿布扎比长期居住的华人，都会很快买房，“因为租房成本太高了，而且每年涨20%到30%。”
沈安然原本居住在上海，两年多前，她的丈夫拿到了一个在阿布扎比的通讯行业职业机会，再三权衡之下选择了前往中东，沈安然也带着孩子到当地读书。
“在选择接受这个职业机会之前，我的丈夫对中东局势有过担忧，但后来我们讨论过，觉得阿联酋是个中立国家，不可能发生战争。”沈安然说道。
在前往阿布扎比之前，她查阅了很多资料，但直到实际搬过去居住，才对那座城市有了切身感受。
阿布扎比航拍画面
“比我想象中还要好，我本来以为沙漠城市的条件要艰苦一些，但去了才发现居住环境一点也不恶劣，那里一半是沙漠、一半是海湾，地广人稀，有很大的购物中心，社区生活舒适度很高。”
待了一段时间后，沈安然还发现，到阿布扎比购房居住的华人挺多。“在我买的公寓小区旁边有一个更大型的居民小区，大概有上千户，其中约有一半都是东亚面孔，除了中国人，还有韩国人、新加坡人。”
今年春节，沈安然带着孩子回国度假，刚结束假期回程在北京转机时，以色列和美国突然联合对伊朗发动军事打击，伊朗随后也对阿联酋境内美军目标开启精确打击行动，受这一事件影响，沈安然的航班被取消了，此后她一直滞留在北京。
“我们之前从来没有想到过，阿联酋会因为这样的原因被卷入冲突事件。”沈安然说，短期内自己的生活一定会受到影响，但是她相信阿布扎比将恢复平静，因此她继续留在北京等待航班恢复，盼望着能回到在阿布扎比的家。
当地经纪人的一线市场体感
早在2001年就随父母搬到迪拜的王娅妮，几乎是最早一批移民到阿联酋的中国人。
“我们是福建人，父母做外贸生意，我还在读书时就来到迪拜，那时候阿联酋的中国人总共还不到一万人。”王娅妮告诉第一财经记者，她在迪拜读大学、帮助父母从事外贸生意、结婚生子，度过了很多人生重要时刻。
2017年，王娅妮进入了迪拜的房地产行业。“那时候来迪拜买房的外国人，以印度和阿拉伯买家为主，没什么中国客户。我被朋友邀请入职一家当地房地产公司，老板是沙特人，他们要开拓中国市场，我成为这家公司中国市场负责人。”
阿布扎比的高楼
王娅妮从零做起，跟国内的海外房产机构展开合作，带着中国有意向投资的客户群体来到迪拜考察，逐渐把生意做大，后来王娅妮还跟丈夫一起创办了自己的公司，从事新房二手房销售、房源租赁管理等业务。
从事房地产行业9年，王娅妮见证了中国买家在阿联酋楼市的“崛起”。
“在迪拜楼市所有外国人买家中，中国客户站稳了前三，在阿布扎比则位列第二。”王娅妮说，2018年-2019年时，市场情况非常不错，其客户群体主要来到广州、深圳等中国南方城市，他们主要从事外贸、金融等行业，以30岁至40岁的女性客户居多，偏爱总价100万迪拉姆的小户型投资。
新冠疫情一度打乱了行情发展，王娅妮经历了两三年的瓶颈期。疫情影响结束后，2024年开始中国客户又多起来了。
“这一次，客户不仅数量剧增，而且群体画像也变了，出现了很多企业老板或高管，以及从事新媒体、数字货币等行业的人士，后者偏年轻化，大部分都是30岁上下，他们的投资标的金额较大，基本都是数百万迪拉姆，其中有不少人是在全球核心城市都进行投资，而迪拜是其中之一。”
王娅妮告诉记者，2025年她接待的来自中国的考察客户同比增长了100%，人数翻倍。
2025年，迪拜的房地产总成交额达到了6868亿迪拉姆，相当于1.297万亿人民币，同比增加了31%。直到今年1月，迪拜的楼市行情都十分火爆。
新冠疫情后，迪拜楼市为何那么热？
“经过多年发展，迪拜的楼市变得很成熟，而且迪拜的GDP和外来人口每年都在增长，高端住宅稀缺、中小户型住宅也供不应求，年租金回报率达到6%-8%，为了吸引外国投资者，阿联酋还发布了黄金签证计划，为外国投资者提供长期居留权。”王娅妮表示。
香港利斯苏富比国际房地产业务发展董事Teresa Chan（陈雅盈）则对第一财经表示，近两年来，迪拜和阿布扎比的房产确实吸引了不少中国内地和香港投资者的关注，这些投资者感兴趣的是当地没有利得税、所得税，买房送长居签证，还能用加密货币买房等。
近日，以色列和美国突然联合对伊朗发动军事打击，给火热的迪拜楼市按下了暂停键。
陈雅盈表示：“这几天因战事，中东那边开发商的人飞不过来，我们已经推迟了原定于本月中旬的线下房产项目说明会，何时能恢复还不知道。”
“短时间内，确实会有恐慌情绪，最近几天我们也发现部分客户持暂缓、观望的态度，也可能会有投资者觉得承受不起，短期内想抛售，不过情势才发展几天而已，大部分人都想再观察一下。”王娅妮说道。
出于安全考虑，最近迪拜各公司都开始让员工居家办公，王娅妮也在家里处理工作，她仍然不时会收到客户的咨询。
“其实我还接到了几个客户的咨询，是问有没有‘捡漏房’可以买，想接盘那种急着抛售的房子，这些客户都是关注迪拜楼市比较久的了，不过我们暂时还没问到短期内抛售的房源。”王娅妮表示。
局势不确定中的市场博弈
近期，迪拜、阿布扎比等城市的楼市走向，也成为中国部分社交平台上的热议话题。
记者在多个社交平台上看到，有网友认为局势动荡将带来大量资金撤出，这些中东城市的楼市可能会降温；也有网友认为，之前的历史已经一再证明，每当周边国家发生战事，一旦局势平稳下来，阿联酋主要城市的房价会上涨。
本来在上海从事房地产行业的Crystal，一年多前经朋友介绍来到了阿布扎比从事房产交易工作。
迪拜地标建筑棕榈岛冒出浓烟和火焰
“战事发生前，阿布扎比的楼市正处于上行期，可以说是非常的火爆，房价也在一直上涨。我是从上海转过来的，我有一些好朋友本来做英国房产的，也在往这边转。来到这边以后，我自己手上的客户基本都是华人客户，他们有些来自中国，也有在澳大利亚、美国等地的华人。”
Crystal认为，战争对阿布扎比的影响仍然有待观察。
“按照以往的经验来看的话，阿联酋是中东相对安全的地方，周边越乱，阿联酋往往越受益。前两天，这边有一个楼盘新开盘，我们之前还觉得它会受到影响，结果卖得非常好，主要买家是伊朗客户。战事发生后，我手上的在途交易也没有受到影响，还没有要退的，现在也有人想要‘捡漏’，压价购入房产。”Crystal说。
已经在阿布扎比买房的沈安然也同意这样的说法：“因为我自己在阿布扎比看房、买房的过程中，就发现有很多俄罗斯人在这边买房，他们大部分都是受俄乌战争影响，才到阿联酋买房定居的。”
不过，不少受访对象也提到，这次战事中，伊朗对位于阿联酋的美军相关设施进行打击，以及导弹被拦截后碎片掉落，还是造成了一些恐慌，也对市场产生了负面影响。
王娅妮的丈夫、Engage Properties总经理Hamid Davodi是一位英国籍伊朗人，他2008年来到迪拜负责为一个沙特家族基金在迪拜设立房地产基金，在金融和房地产领域积累了长期经验。
“没有人能肯定未来会怎样，还需要4周到6周观察期来评估局势演变。当地人总是抱有信心，迪拜能在危机中找到机遇。”Hamid Davodi表示。
他也提到，当前迪拜房地产市场并未出现外界猜测的恐慌性抛售，大部分卖家拒绝大幅折价出售，有买家试图压价也没成功，迪拜本地生活秩序如常，超市供应充足，居民保持正常消费。
“此时撤出的风险可能会高于留守。”全球房产科技公司居外IQI （Juwai IQI）集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)对第一财经表示。
卡希夫·安萨里认为，短期内，迪拜和阿布扎比市场的确出现明显的观望和心理调整，影响超出预期。
“从我与迪拜同事的沟通看，伊朗的报复性打击已击中机场、酒店和港口，导致航班中断、股市暂停，居民和从业者视局势为‘短期惊吓’，恢复速度可能放缓，生活和工作虽基本回归正常（许多人远程办公），但不可避免有买家会犹豫。不过，目前也未见大规模交易取消或市场崩盘，在途交易可能面临数周至数月延迟，主要因不确定性而非恐慌。”卡希夫·安萨里认为，迪拜作为“避险天堂”的核心优势仍在，包括零资本利得税、永久产权、极低犯罪率等，这些在不确定期反而更显突出。
王娅妮则给记者传来了她所居住社区的视频，尽管伊朗的战事给生活笼罩了一层阴霾，但当地人仍在小区里散步、撸狗，不同肤色的孩子们聚在一起踢足球、聊天。王娅妮写道：“小区的孩子们如往常一样聚会，但交流的话题中多了对战争的感受，这会是成长过程中的重要一部分，希望他们能从中学会珍惜和平的幸福。”
（应受访者要求，文中沈安然为化名）
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